房屋质量缺陷损失价格评估的思考

目前房屋质量缺陷损失评估在房地产评估中仍属于接触机会较小的一个领域，因此对于其评估方法有待更深刻的探讨。评估时应该考虑的因素，该因素的影响程度如何量化，目前行业规范尚未明确，期待有关和行业管理部门进行指导和规范，以进一步提高房地产估价水平。

房屋质量鉴定哪些方面

1）拟对建筑物进行整体移位时。该情形必须进行详细鉴定评估，给出移位时可能出现的问题，并提供相关整体移位建议。

2）建筑结构本身出现明显的建筑功能退化或有明显的倾斜时。当建筑结构出现裂缝、梁柱出现变形、楼板已经出现漏筋、建筑结构出现振动等情形时，可认为建筑结构出现明显建筑功能退化。

房屋质量缺陷损失价格构成

不可修复、永1久性房屋质量缺陷造成的直接经济损失

在房屋存续期间，由于使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成的经济损失。主要包括：自营房屋的经济收益的减少、租赁房屋的租金收益减少、市场交易价值的减损等。

房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法

资本化法

  适用于收益年限减少的资本化法公式为：

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；

R——折现率；

n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

该方法适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损失的价格评估。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。在房屋存续期间，存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格，首先要建议委托方委托专业工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书，判定房屋危险级别，并出具修复方案或不可修复、需要拆除重建的鉴定意见书。