房屋质量缺陷损失的原因
因非1法批准征收、使用土地,给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定:“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非1法批准占用土地的,超越批准权限非1法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效”,“非1法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任”。
房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法
成本法
成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案,按评估基准日的相关市场价格及费用水平,求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格评估方法。公式为:
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中 V——房屋质量缺陷损失评估值;
C1——拆除工程费用;
C2——修缮工程费用;
C3——恢复工程费用;
C4——直接经济损失;(修复期间或修复后造成的经济损失,如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等)
C5——被拆除物残值。(按市场回收价格确定)
该方法适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。
在实际操作中,应当注意是否是按照上述流程、方法对房地产价值评估机构进行选定的。如果不合理,例如未能按照法律规定,首先由被征收人进行协商,而是直接抽签选定的,则此流程不合法,应当向征收方提出,予以拒绝。总之,判断被征收房屋的价值补偿是否合理,应当注意房地产价值评估机构的选定是否合法。根据《房屋质量缺陷损失评估规程》对房屋质量缺陷损失的评估做出的规定,房屋质量缺陷损失评估前,应该先进行1房屋质量缺陷认可或鉴定,评定房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告,这三个文书应当包括质量缺陷的部位、类型、程度和影响四项内容。